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【中国网地产】西南证券:权益销售大幅增长,湾区旧改加速释放
发布时间:2019-04-08 来源:佳兆业集团

4月6日,西南证券发布研究报告,首次对佳兆业集团(01638)评出“增持”评级,目标价调升至4.20港元。


销售实现高增长 可结算资源丰富

西南证券研报指出,公司销售实现高增长,可结算资源丰富。2018年公司实现合约权益销售700.6亿元,同比增长57%,高于TOP房企32%的平均销售增速;实现合约权益销售面积383.7万平方米,同比增长38%。

同时,公司的销售区域较为集中,且不断深化一二线城市布局,销售单价持续上涨,公司盈利能力有望持续提升。2018年公司在一二线的合约销售金额占比为97%,同比提升了2个百分点。2018年公司实现合约销售均价18261元/平方米,同比增长14%。同时,旧改项目的销售为公司销售额及销售单价的贡献较为显著,2018年旧改项目集中供地供货期到来,公司佳兆业未来城、平湖佳兆业广场及佳兆业盐田城市广场均为深圳区域销售主力,并对公司整体的销售单价带来较大的带动作用。公司在2019年可售货值为1580亿元,可售资源丰富。其中70%来自于大湾区,公司可售资源主要位于一、二线城市,可售货值占比高达94%,公司2019年销售目标为875亿元,大约对应55%的去化率,公司大概率可顺利完成销售目标。


收入稳步增长 融资成本改善

西南证券研报指出,公司收入稳步增长,融资成本改善。2018年集团实现营业收入387.1亿元,同比增加18.1%,实现毛利润111.3亿元,同比增长24.6%,毛利率达28.8%,同比提升1.5个百分点。其中地产开发销售占公司95%的营业收入。2018年公司实现核心净利润47.3亿元,同比增长304%。

负债方面,2018年末,公司净负债率为236%,同比下降64个百分点,随着业务逐步释放以及债务的不断改善,公司净负债率将持续下行,预计2019年公司净负债率可降至200%以下。融资方面,2018年公司期末加权融资成本为8.4%,同比上升0.12个百分点,主要是受到融资环境收紧市场利率上行影响。从债务结构来看,2018年末,公司总负债为1090亿元,较2017年减少了20亿。


拿地深耕大湾区 旧改项目储备丰富

西南证券研报指出,拿地继续深耕大湾区,公司旧改储备项目丰富。据统计,公司总土储达2400万平方米,土储优质,成本较低。2018年公司新增土地权益建筑面积332万平方米,平均土地成本为4759元每平方米,对应权益拿地价格为157.8亿元,共收购30个地块,其中粤港澳大湾区的新增土地权益投资额占比达56%。2018年,公司首次进入海南省三亚市。截至2018年末,公司土地储备共计2400万平方米,权益占比87%,其中大湾区土储达1300万平方米,占比54%。土地储备中,在建和持作未来开发土地储备占比高达92%,住宅和商业土地储备占总储备量的98%,其中住宅土地储备占比高达86%;公司在一、二线城市拥有丰富优质的土地储备,总货值4640亿元,其中大湾区土地储备货值约3370亿元(包含旧改货值1920亿元),占总货值的73%。


同时,截至2018年底,公司共计3005.7万平方米旧改项目尚未纳入土储,同比增长25%,其中深圳占比31.8%、广州占比31.6%、中山市占比23.3%、惠州市占比11.4%,另外在珠海、东莞、佛山及上海均参与少部分旧改项目的开发销售。公司在大湾区有多年旧改成熟经验,过去10年(2008年-2018年)每年平均转化旧改项目建筑面积约94万平方米,未来公司在旧改项目转化为可供开发的建筑用地具有较强的优势。旧改项目具备开发周期长、成本较低、以及区域性特点,在短期(1-2年)公司可实现供地、供货项目可售面积约220.5万平方米,预计可售货值1242.9亿元;中期(3-5年)可实现供地项目可售面积为850万平方米,预计可售货值4484.8亿元;长期(5年以上)可实现供地项目面积为1995万平方米,总计长期可释放逾万亿旧改货值。

西南证券认为,佳兆业集团拥有丰富的旧改经验,同时具备充裕的土储货值,以及较为稳健的盈利能力,未来,将最大限度受益于粤港澳大湾区的发展红利,释放万亿货值,并继续坐稳湾区的龙头房企地位,是一家具有长期投资价值的集团。


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